財務安全與組織再造的雙重變革中，萬科正試圖在政策東風里率先筑底。

中國房地產行業標志性企業萬科近期獲得大股東深鐵集團220億元借款額度，專項用于償還公開市場債券。這是深鐵集團今年第11次向萬科提供借款，合計金額已達291.3億元。

與此同時，萬科在組織架構上完成了“頂層革命”——撤銷區域層級，集團總部直接管控16個地區公司。這場組織變革打破了過去近20年的“諸侯模式”，標志著萬科正式進入深度調整期。

在“十五五”規劃建議提出“推動房地產高質量發展”的背景下，萬科作為行業領軍企業的變革路徑，可能為中國房地產新發展模式提供重要參考。

財務輸血：大股東強力支援

萬科11月2日發布公告，與深鐵集團簽署《關于股東借款及資產擔保的框架協議》，獲得不超過220億元的借款額度。專項用于償還公開市場債券本息，這一安排凸顯了債務化解的緊迫性與針對性。

截至公告日，深鐵集團已向萬科提供無擔保借款合同金額203.73億元，實際提款197.1億元。根據借款條件顯示，萬科需提供各類資產作為擔保物，抵質押率控制在50%-70%之間。

盡管獲得大股東持續輸血，萬科的債務壓力依然不容小覷。萬科2025半年報顯示：萬科實現營業收入1053.2億元，同比下降26.2%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較去年上半年98億元的凈虧損有所增加。

資產負債方面，截至報告期末，萬科的凈負債率為90.4%，較2024年底提高9.8個百分點；資產負債率為73.1%，較2024年底降低0.6個百分點。

今年上半年，萬科實現銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%。但其在15個城市銷售金額仍排名前三。相比之下，萬科貨幣資金只有740億元，短期償債缺口明顯，這也是大股東不斷“輸血”的關鍵原因。

對于業績虧損，萬科在公告中解釋，主要系房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位，疊加行業、市場和經營環境變化，新增資產減值計提，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

組織再造：告別“諸侯模式”

今年9月，萬科進行了組織架構的重大調整，撤銷了原有的開發經營本部及五大區域公司。取而代之的是集團總部直接管理的16個地區公司，打破了沿用近20年的“集團-區域-城市”三級架構。

分析人士指出，過去區域公司“各自為戰”造成的資源浪費、決策失誤和內耗，在當下已成為企業不能承受之重。集權管控的核心目的之一就是“極限降本”，打破“諸侯割據”、杜絕內部損耗，實現資源全國一盤棋。

但萬科的銷售端仍不容樂觀，2025年上半年萬科銷售金額691億元，同比下降45.7%。自身造血功能變得較差，通過集權控本，最大化集中資源，以應對債務壓力，成為當下首選。

盡管面臨財務與經營壓力，萬科在產品創新方面的探索仍在繼續。以上海“理想之地”為代表的“未來城市理想單元”項目，試圖為行業提供轉型樣本。這一項目集住宅、市集、商店、辦公、運動館、幼兒園、養老和政務服務于一體，構建了步行10-15分鐘生活圈。“理想之地”自2023年6月面向市場銷售以來，曾位列上海2023年度新建商品房銷售榜的第一位，顯示出市場對創新產品的認可。

萬科的產品創新與“十五五”規劃建議中“推動房地產高質量發展”的要求不謀而合。沿著這些方向，萬科未來將聚焦綜合住區開發、物業服務和租賃公寓三大優勢主業。

房地產行業告別高杠桿、高周轉的狂飆突進時代，頭部企業如萬科，不得不通過財務重組與組織變革來應對時代變革。能否將產品創新能力轉化為持續盈利模式，決定著萬科能否在政策東風中迎來柳暗花明。（中國經濟網記者 黃春棉）