歷史回顧發現：過去一年住房市場經歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時間上，住房市場經歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關，全國房價平均為10071元/平方米，同比增長7.9%。其次，住房銷量創造了新高，住房開發量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉升的恢復態勢，并創造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經歷從驟降到波動性恢復的過程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動。再次，房地產投資經歷從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長的貢獻較大。全國住房開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房開發投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開發投資當月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發投資與經濟增速保持同步變動態勢，其對于穩投資、促增長發揮了重要作用。最后，租賃市場受疫情沖擊較大且恢復緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情沖擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，總體房價降溫明顯，空間演變趨緩。房價上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房價水平大幅領先其它層級城市，一、二線城市二手房價格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區并進，東北地區墊底。最后，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

　　總體現狀判斷發現：房地產市場恢復比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩定并對“六保六穩”發揮關鍵性貢獻，取得了可喜的成績。首先，住房市場恢復基本符合預期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平，房地產和住房開發投資恢復到中高速水平；其次，住房市場在嚴重外部沖擊下實現快速恢復，2020年住房市場經歷1-2月份的劇烈下降后，開始快速回升，由負轉正；空間分化的勢頭有所趨緩，并且總體風險有所下降；最為重要的是房地產相關產業對“六保六穩”貢獻較大。第二，房地產市場風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高于10月份的39個；其次，樓市風險總體仍比較大，其仍是經濟金融的重要風險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發生；最后，房地產對消費、投資的擠出效應有所增加并仍在阻礙結構調整。第三，住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長，出現了新興的特征。具體而言，住房市場的增長周期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市群；此外，房地產投資增長在下降一個臺階后總體穩定，而房價增長與經濟增長從相背而行轉向相向而行。

　　分析原因機制發現：新冠疫情雖對樓市造成強烈沖擊，但政府和市場各方均有效韌性應對，決定中國樓市收斂性恢復。第一，疫情狀況影響了樓市全面劇降及收斂性恢復。新冠肺炎疫情具有多重沖擊屬性，相對于中國樓市，新冠肺炎疫情屬于經濟系統內外的多重沖擊，其通過多種途徑影響樓市，直接導致樓市“V”型變化，直接導致空間格局重塑，導致具體需求變化不一。第二，經濟的基本面決定樓市的收斂性恢復。第三，政策與制度決定樓市收斂性恢復。中央抗擊疫情的政策措施果斷有力，疫情迅速得到了有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復工復產的統籌有序推進，為樓市恢復創造了基本前提，寬松的宏觀政策以及監管漏洞對樓市產生了外溢效應，但基礎制度沒有徹底改變，決定“炒房”的動力仍在，上政策與下對策博弈導致總體穩定局面波動。第四，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。表現為地價快速上漲帶動房價上漲，土地購置面積上漲導致住房供應下降，土地區域差異影響住房區域差異。第五，資金松緊變化和空間差異直接影響了樓市收斂性恢復。首先，寬松的貨幣政策環境支持了房地產信貸增長。在2020年商業性房地產貸款余額一直保持著10%以上的增長率。其次，開發企業資金來源與住房銷售面積變動保持高度的相關性，同步由負轉正。再次，土地購置面積與開發資金來源增長保持比較同步的變動態勢。最后，住戶部門對房價預期和購房意愿經歷一定的下探后，開始回升，2019年第四季度至2020年第三季度內，居民的購房意愿先緩慢下降后逐漸上升。

　　研判未來展望：在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計2021年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態勢，預計2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。第一，2021年中國樓市總體有望延續平穩。從總體上看，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創歷史新高，房地產開發投資同比增速也將會有所下降，持續保持在7%左右。從時間上看，2021年上半年將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2-4月份的劇增，到4-6月高增，再到6月以后正常增長，年穩季變的態勢仍將持續。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。從風險上看，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。第二，“十四五”時期住房拐點來臨和結構性潛力強勁。從總體上看，長時期住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。從時間上看，原來預估的在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降可能會提前。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機會區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口重多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口重多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅游、休閑與養老資源的城市。但同時，存在四類風險區域：城市群以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業類型看，中國房地產發展將從數量轉向質量發展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特征將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高并存，住房市場的結構性矛盾依然存在。

　　提出對策建議：瞄準五個關鍵，實施重點突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房稅收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界；合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處于無縫密合狀態。第二，規劃并構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最后，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。第三，加快開征房地產稅以帶動長效機制建設。建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產稅。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開征房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不征收房地產稅的總體方案，并根據一定稅率、稅基、起征點開征房地產稅。第四，啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業態潛力和人群潛力3個潛力，大都市周邊和城市主城區內2個空間，購買和租賃2種形式；再次，重點健全新市民租賃住房體系；最后，完善保障性租購住房的保障機制。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。應針對解決現實問題之急和順應未來發展之需，應改革住房公積金制度。首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最后，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。

　　（本文來源：經濟日報-中國經濟網 作者：《中國住房發展報告（2020-2021）》課題組 倪鵬飛 丁如曦 徐海東）