二季度以來，部分城市房價上漲較快，土地市場熱度偏高，給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定預期。7月，全國多個城市接連發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，深圳、杭州、寧波、東莞等樓市較熱的城市采取多種措施限制投資投機資金，打擊炒房，保障城市新市民和年輕人的住房需求。

　　8月已過半，讓我們看看這些城市的樓市調(diào)控政策實施效果如何！

　　深圳：715新政后首周交易規(guī)模下降，價格理性回歸

　　7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合出臺《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》的要點包括：調(diào)整商品住房限購年限，深戶購房需落戶滿3年并提供連續(xù)36個月及以上的社保或個稅證明，夫妻離異三年以內(nèi)，擁有住房套數(shù)按照離異前家庭套數(shù)計算；完善差別化住房信貸措施，已有一套住房的，購買非普通住宅，首付八成起；個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。7月29日，深圳住建局出臺“新八條”細則，對社保、離婚和新政執(zhí)行節(jié)點等具體細節(jié)進行了解讀。

　　受供應增加帶動，新房市場成交規(guī)模先降后增，價格整體保持穩(wěn)定。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，深圳7.15新政出臺后首周，商品住宅成交面積環(huán)比下降近4成，之后兩周成交面積有所回升。究其原因，7月深圳商品住宅新批上市面積增加，且集中在中旬和下旬，市場供應端的明顯改善，帶動成交回升。3月以來深圳新房價格整體較為平穩(wěn)。盡管短期新政對新房市場影響有限，但預計后期影響將進一步顯現(xiàn)。

　　二手房成交量先降后增，目前仍保持在高位，價格理性回歸。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，深圳7.15新政出臺后首周，二手住宅成交套數(shù)下降至不足2000套，為5月底以來最低水平，隨后在需求的強支撐下，回升至相對高位。但在個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年等政策影響下，二手房市場掛牌量有所減少，市場情緒受到一定影響。價格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二手住宅價格指數(shù)，7月深圳二手住宅均價環(huán)比上漲0.4%，漲幅為今年以來的最低水平，較6月明顯收窄1個百分點以上，新政出臺對價格的影響更加明顯，市場更加理性。

　　整體來看，深圳7.15新政出臺后，新房、二手房成交量均出現(xiàn)短暫下行，但在市場較強的需求支撐下，以及受新房供應端明顯改善的帶動，短期成交仍較為活躍。價格理性回歸，新房價格整體保持穩(wěn)定，二手房價格環(huán)比漲幅明顯收窄。當前，新政對市場情緒帶來一定影響，未來仍將進一步顯效。

　　杭州：新房市場熱度有所下降，二手房市場量增價跌

　　7月2日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》，支持自住，抑制投機炒房。具體措施：（一）通過高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易；（二）對“無房家庭”的認定進行了補充，需滿足“自意向登記日前一年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社保或個人所得稅滿12個月”的要求；（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公證搖號公開銷售新建商品住房，應對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；（四）對購房意向登記的有關要求進行了調(diào)整，明確一戶購房家庭同時只能參與一個新建商品房項目的購房意向登記。

　　7月中下旬新房市場成交明顯縮量，價格仍保持上漲態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月杭州新建住宅成交面積同比增長27.5%，環(huán)比下降29.0%，7月中下旬成交規(guī)模明顯縮減。受新政（主要是新政規(guī)定一戶家庭只能進行一個項目的搖號）影響，杭州新房成交規(guī)模雖仍有一定體量，但市場情緒有所降溫，新開盤項目中簽率和流搖率均在上升，去化率下降。價格方面，新建住宅均價環(huán)比上漲0.96%，漲幅與上月基本持平。

　　二手房成交量保持高位，均價小幅回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，杭州7.2新政出臺后首周，二手住宅成交套數(shù)環(huán)比減少近2成，但隨著新建住宅與二手住宅之間價差縮小，加之新政出臺后杭州新房搖號難度加大，二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長6%，同比增長80%。價格來看，7月杭州二手住宅均價環(huán)比下跌0.12%，為進入2020年后的首次下跌，新政對二手房價格產(chǎn)生一定影響。

　　另外，從土地市場來看，7月杭州（市本級）共成交住宅用地8宗，成交樓面均價為21989元/平方米，環(huán)比上漲32.4%，平均溢價率為24.9%，較6月上漲3.5個百分點。其中，下城區(qū)文暉單元地塊經(jīng)過2個多小時83輪競拍，最終由濱江集團以107.4億元競得，折合樓面價約35965元/㎡，溢價率21.8%。由此看出，杭州住宅用地熱點地塊仍在持續(xù)推出，土地市場熱度仍然較高。

　　整體來看，7月杭州新房市場受供應量減少及新政的影響，成交量環(huán)比有所下降，同比繼續(xù)增長，中下旬成交規(guī)模明顯縮量；二手房成交量短期繼續(xù)維持高位，預計政策效果仍需一段時間顯現(xiàn)。價格方面，新房價格環(huán)比漲幅與上月基本持平，二手房價格在新政影響下小幅回落，環(huán)比年度首次為負。

　　寧波：新房市場成交量回落后趨穩(wěn)，價格結(jié)構性上漲

　　7月6日，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》強調(diào)加大土地供應力度，調(diào)整限購范圍，實施區(qū)域限購限貸，調(diào)整公積金貸款政策，加大市場監(jiān)管力度。7月22日，寧波市住建局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布《關于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》，指出符合條件的“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認購1套商品住房，該套住房要求在取得不動產(chǎn)權屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　新房市場成交量下降后趨穩(wěn)，受高價項目集中入市影響，新房價格現(xiàn)結(jié)構性上漲。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，受6月底多個項目集中開盤影響，7月第一周寧波商品住宅成交面積大幅增加；寧波7.6和7.22新政出臺后首周，新建住宅成交面積均有所下降，隨后在市場需求的強支撐下短期回升趨穩(wěn)。價格來看，7月在多個高價項目集中入市、短期市場情緒仍較高等因素的帶動下，寧波新房價格環(huán)比上漲1.83%，漲幅較6月擴大0.5個百分點，預計隨著政策逐漸顯效，8月價格漲幅將有所收窄。

　　從土地市場來看，7月新政出臺后，寧波（市本級）共成交住宅用地16宗，成交樓面均價為10968元/平方米，環(huán)比下跌9.0%，平均溢價率為18.1%，較6月下跌8.6個百分點。其中，鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū)等多宗地塊均以底價成交，寧波住宅用地熱點地塊供應量有所減少，土地市場熱度降低。

　　東莞：調(diào)控力度相對較弱，價格上漲，土地市場熱度仍較高

　　7月2日，東莞出臺《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，《通知》要求申請預售的商品住房項目，總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請預售。分期申報銷售價格的，每幢(棟)申報均價應不高于本項目對上一期同類型商品住房申報均價的5%(含)。7月25日，東莞住建局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，非本市戶籍購買首套一手二手需1年以上社保或納稅證明，二套2年社保或納稅證明；購買的商品住房，須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

　　新房市場成交量回落后有所回升，房價短期內(nèi)受政策影響較小。東莞7.25新政力度相對較弱，政策出臺后首周，新建住宅成交面積較為平穩(wěn)，隨后，成交面積短暫回落后提升至相對高位，政策效果仍有待觀察。價格來看，7月東莞二手住宅均價環(huán)比上漲1.54%，漲幅較6月擴大近1個百分點，短期內(nèi)受政策影響較小，預計8月價格漲幅或?qū)⒂兴�收窄�?/p>

　　從土地市場來看，7.25新政出臺后，東莞多宗住宅用地高溢價率成交，土地市場熱度仍較高。其中，7月28日和8月6日，鳳崗鎮(zhèn)油甘埔村成交的兩宗地塊，成交樓面價分別為21681元/平方米和21199元/平方米，位居城市樓面價前兩位，溢價率均超30%。

　　整體來看，因深圳、杭州、寧波、東莞四個熱點城市的政策力度不同，政策實施的效果也不相同。新政出臺后，深圳、寧波、東莞新房市場成交量雖有波動，但短期內(nèi)樓市活躍度仍然較高，杭州市場熱度有所回落；新政短期內(nèi)對深圳、杭州的二手房成交規(guī)模影響較小，政策仍需時間消化。價格方面，新政對各城市新房價格的影響尚未顯現(xiàn)，對深圳、杭州的二手房價格影響相對明顯，7月深圳二手房價格環(huán)比漲幅為今年以來的最低水平，杭州二手房價格環(huán)比年度首次為負。未來，在各城市新政的嚴格落實下，政策將進一步顯效，新房、二手房成交規(guī)模或有所回落，價格將更趨平穩(wěn)。