理發師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開理發店已經七八年了。身處三里屯這個著名的潮流之地，他不僅是時尚潮流的追隨者和創造者，也親歷了這個大型商業綜合體租金的起落。他周圍的店鋪以小面積為主，經營種類繁多，除了理發店，還有美甲店、修眉店、寵物店、服裝店、奶茶店、小型超市等。理發店周邊的租客已經換過很多，時常有空置店鋪。對陳志南來說，房租是最主要的支出，再加上人工、水電等費用，成本不低。

　　在電商沖擊下，一邊是租金帶來的高成本，再加上疫情影響，不難想象實體店鋪經營者們的壓力。位于北京宣武門的一家百貨商場幾年前曾繁盛一時，名牌店鋪和專柜林立，如今已經冷冷清清。

　　仍有不少實體商業人氣很旺。特別是到了節假日，地下停車竟然一位難求。盡管外賣讓在家吃飯越來越便利，每到飯點，在餐廳外面等位的食客仍然排隊。互聯網技術給實體商業帶來的當然不完全是沖擊，還有各種自主操作的便利和趣味。有了互聯網，人們能在家中享受各種便捷，但實體商業帶來的體驗不可或缺，這成就了大型商業綜合體的繁榮。

　　租金漲跌在一定程度上反映商業地產的景氣程度，從數據上看，購物中心的表現好過商業街。根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2021年下半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體繼續回升，漲幅與上半年基本持平。

　　一二線城市眾多購物中心新開業和奢侈品商場的開業，都彰顯了商業地產的發展潛力。有關數據顯示，2021年我國個人奢侈品市場實現36%增長，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開工儀式。從長遠看，促進消費、擴大內需是我國推動經濟高質量發展的長期戰略，商業地產將蘊含巨大發展空間。2021年，商務部提出，用5年至10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。

　　對于很多大城市而言，新增商業地產項目有限的背景下，以存量化改造為主要內容的城市更新也將助商業地產發展一臂之力。北京市提出鼓勵傳統商圈圍繞產業結構調整、商業業態優化、空間品質提升、營銷模式創新、區域品牌塑造、管理服務精細、開放水平提高等進行全方位改造升級，到2025年，完成22個商圈改造升級。

　　如果大型城市商業綜合體更體現大而全，深入社區的小便利店則可以做到小而美。不難發現，有不少知名連鎖品牌開始加快社區便利店的布局。未來，在社區生活便利化程度日益提升的大趨勢下，不僅是便利店，洗衣、養老、托幼等商戶對于小區周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多。

　　值得注意的是，同商品住房市場的發展一樣，商業地產的發展在不同城市差異也十分明顯，須根據一地人口數量和消費能力因城施策。商業地產的發展固然會對城市綜合發展特別是在帶動消費中發揮重要作用，而一旦脫離實際盲目上馬，供給過剩，也會造成大量空置以及資源浪費。

　　對于大型商業綜合體而言，消費需求的多樣化和商業供給端的同質化，給商業地產轉型升級帶來了較大的壓力，大型商業綜合體應將消費需求掌握得更加透徹，尋求差異化發展路徑。關于臨街小商鋪和門面房，常常有人發問，某一座城市的商鋪還能買嗎？商鋪有強烈的投資屬性，不要說在同一座城市，就是同一條街或同一個商圈，不同位置、不同朝向的商鋪，在租金、人氣等方面的表現都有可能完全不同。如今大家常說，一鋪養三代的時代已經過去。對于仍然希望通過買商鋪實現資產保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會送上那句老話——投資有風險，入手須謹慎。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）