冬月已至，又臨歲尾。2021年的房地產市場跌宕起伏。

　　上半年，房地產開發貸款、銷售面積和銷售額表現均十分活躍，房價在一些城市穩步抬升。轉折出現在年中，“三線四檔”房企融資管理規則和銀行業金融機構貸款集中度管理等金融調控政策作用逐步登臺，特別是個別大房企出現流動性風險作為“導火索”后，下半年市場明顯降溫。隨著市場行情急轉直下，房地產行業良性循環一定程度上被打破。

　　日前召開的中央經濟工作會議提出，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展，明確了房地產市場當前和今后發展的著力點。當前，部分房地產企業債務問題較為突出，房地產銷售、投資、土地出讓均出現放緩跡象，部分城市出現了房價下跌和購房觀望情緒。特別是對于產業依賴較高的地區，房地產市場一旦過度放緩，可能觸發更為復雜的風險傳導鏈條。

　　房地產規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

　　房地產業良性循環和健康發展該如何實現？穩定預期是重要前提。中央經濟工作會議提出，加強預期引導。受個別房企出現債務危機以及當前房地產市場下行壓力大等影響，許多人不看好行業未來發展。事實上，盡管當前個別房地產企業出現了較為嚴重的債務問題，但其仍屬個案，原因是企業自身經營不善，其影響不必過分夸大，我國房地產市場總體健康發展態勢不會改變，個別企業的風險并不會影響中長期房地產市場的正常融資功能。

　　與此同時，購房者的合理住房需求正在得到滿足。中央經濟工作會議提出，將支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。12月13日央行公布的數據顯示，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。個人住房貸款余額近期增加，有利于更好滿足首套和改善型住房的按揭需求。

　　在穩定預期的基礎上，供需堵點有望突破，房地產業良性循環可期。房地產市場的降溫容易向其他環節傳導，當二手房交易量降低，賣舊買新的購房者減少，新房市場就可能乏人問津，而新房市場的銷售直接影響企業回款，一旦資金不足，將降低企業拿地積極性，進而將降溫傳導到土地市場。可見，一個環節停滯，容易讓整個市場“轉不動”。房地產業要實現良性循環和健康發展，應著力控制房企流動性風險，避免局部風險向整個系統傳遞。同時，需要暢通“融資、拿地、銷售、貸款、回款”等鏈條上的各個環節。房企融資及購房者信貸環境的改善，有助于房地產業進一步實現良性循環。

　　實現房地產業良性循環和健康發展，需要企業不斷探索新的發展模式。過去20余年房地產行業高杠桿、高負債、高周轉的發展模式已經難以為繼；我國總體上將逐步從大拆大建的增量開發，向存量改造過渡；住房供給角度，從過去重購買、輕租賃，向租購并舉轉變等。這些都決定房地產企業應該順應轉變，探索新的發展模式。

　　在推進解決居住問題的過程中，住房租賃將發揮越來越重要的作用。中央經濟工作會議提出，堅持租購并舉，加快發展長租房市場。專業化、規模化的住房租賃企業是提升租賃市場專業服務的重要載體。租賃行業成本高、盈利空間窄等因素導致企業專業化、規模化發展受阻。有數據顯示，我國一線城市住房租賃機構化率還不足15%。因此，加快發展長租房市場，應加快培育專業化、規模化住房租賃企業。

　　實現全體人民住有所居，住房保障不能缺位。中央經濟工作會議提出，推進保障性住房建設。我國住房保障體系已經完成頂層設計，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房。其中，重在解決大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發展階段保障性住房工作的重中之重。

　　此次中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”，表明底線不容突破。促進房地產業良性循環和健康發展，應該以“穩字當頭、穩中求進”“著力暢通國民經濟循環”為出發點，而不應再抱有刺激、炒作房地產的心態。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）