我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)多年的發(fā)展，住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)總體供需平衡，甚至出現(xiàn)了局部過(guò)剩。對(duì)于非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切不可脫離地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口實(shí)際再盲目上馬。

　　樓市正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。當(dāng)眾多城市房?jī)r(jià)上漲，旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控政策“補(bǔ)丁”一個(gè)接一個(gè)的時(shí)候，個(gè)別三四線城市和縣城的樓市卻成交低迷，價(jià)格下降，乏人問(wèn)津。

　　你是否也收到過(guò)海景房廣告宣傳頁(yè)？在濱海小城，買(mǎi)上一處海景房，可以度假，又能讓投資保值增值，很多人動(dòng)了心，很多人也因此虧了錢(qián)。以海景房為噱頭，一些濱海小城大肆進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于供給過(guò)剩，房?jī)r(jià)明顯下滑，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)陷入十分尷尬的境地，很多曾來(lái)投資的人后悔不迭。

　　不只是一些濱海小城，一些旅游資源豐富的城市，通過(guò)養(yǎng)老、度假等概念吸引人們置業(yè)。實(shí)際上，這些濱海或旅游小城的基礎(chǔ)設(shè)施并不完善，很多連高鐵都沒(méi)通，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域交通不發(fā)達(dá)，配套設(shè)施不完善，生活不便利，僅在旺季熱鬧一陣，一到淡季則是處處蕭條，難以形成長(zhǎng)久的人氣和吸引力，市場(chǎng)萎靡也就不足為奇了。

　　還有個(gè)別三四線城市和縣城，以高鐵開(kāi)通為由頭過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，炒作房?jī)r(jià)。這些三四線城市和縣城缺少產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)果是供給過(guò)剩，進(jìn)而出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

　　隨著一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企，投資成本提高，風(fēng)險(xiǎn)加大，加之很多熱點(diǎn)城市實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)政策，外地人不具備購(gòu)房資格。于是，投資客將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了濱海城市、旅游城市以及有高鐵等利好消息的三四線城市或縣城。然而，投資房產(chǎn)不是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。

　　還有一類城市更值得關(guān)注和警惕。一些非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城，隨著前些年棚改退潮，需求已經(jīng)明顯不足，但是土地和新建商品住宅的供應(yīng)量還在不斷增加。

　　貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過(guò)20%，主要集中在華中、東北、廣東以及云貴桂地區(qū)。2020年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的35個(gè)三線城市中，有13個(gè)城市二手住宅價(jià)格下跌。

　　當(dāng)前，一些三四線城市和縣城出現(xiàn)商品房供給過(guò)剩，折射的仍然是一些城市對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴的現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以找到其他突破口，而土地出讓能給地方財(cái)政帶來(lái)好收益，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能夠起到立竿見(jiàn)影的效果，這使得地方政府不肯擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。

　　事實(shí)上，過(guò)度依賴房地產(chǎn)的老路是走不通的。如果任由供給過(guò)剩的狀況加劇，最終結(jié)果可能是泡沫不斷累積，大量住房無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，給地方財(cái)政造成負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　未來(lái)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素是城市的產(chǎn)業(yè)、人口基礎(chǔ)和居住品質(zhì)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)多年發(fā)展，住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了總體供需平衡，甚至出現(xiàn)了局部過(guò)剩。針對(duì)非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切不可脫離一地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口實(shí)際再盲目上馬，而應(yīng)科學(xué)規(guī)劃，精細(xì)研判，避免過(guò)剩，力促供需平衡。

　　不過(guò)，局部的過(guò)剩和經(jīng)營(yíng)慘淡，不代表這些商品房就沒(méi)有機(jī)會(huì)發(fā)展，隨著人口老齡化加劇和人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等恰恰是有廣闊前景的，關(guān)鍵是不能脫離實(shí)際過(guò)度開(kāi)發(fā)。未來(lái)的市場(chǎng)，越是細(xì)分領(lǐng)域，越是高品質(zhì)，越有可能贏得更多機(jī)會(huì)。（本文來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）