對于符合科創中心建設的產業，政府都能予以優惠。不像以前，必須符合硬性規定。

　　5%以下，這是倫敦、紐約、東京等國際大都市工業用地占建設用地的一般比重。25.6%，這是幾年前上海工業用地在建設用地中的占比，且地均工業總產值僅為紐約的1/2、東京的1/4。

　　不僅如此，上海開發區土地利用績效評價顯示，工業園區之間，土地利用效益差異較大，用地績效不均，各類開發區之間差異達數倍甚至幾十倍。數據背后，反映的是上海工業用地占比過高、產出效率偏低的現實問題。

　　面對建設用地總量接近規劃天花板，如何挖掘潛力、盤活存量？產業園區低效用地，如何二次開發？上海面臨挑戰。

　　企業可自行開發，土地權利人積極性提高

　　“以前，不少工業用地被政府收儲了。沒開發的老廠房，評估后值不了多少錢。而且土地二次開發的利益也和企業沒什么關系。”上海華鑫股份有限公司總經理曹宇說。

　　華鑫隸屬由上海儀表局轉制的上海儀電控股集團，2009年起退出制造業，進軍商務不動產。儀電下屬企業不少，工業用地面積大。但土地收儲模式下，原土地權利人積極性不高。

　　當前，我國改變城鎮低效用地再開發主要是政府主導。如何鼓勵土地權利人和社會資本參與開發？如何調動各方參與改造開發的積極性？

　　為此，上海允許原土地權利人以單一主體或聯合開發體形式，按規劃在公益優先前提下，存量補地價，自行開發；被收儲后公開出讓的工業用地，原土地權利人可分享一定比例的土地收儲收益。

　　“現在，我們自己開發建設，提升產業能級。”位于漕河涇新興技術開發區東區的華鑫天地一期，占地面積2.6萬平方米，原老廠房一直低效使用。經過改造，建筑面積增加到5.8萬平方米，引進了雀巢、摩拜、可可空間等。“原來租金每天每平米1元多，現在5元多。”華鑫副總經理蔡勇說，10—12年就可收回改造成本。

　　“自己二次開發收益高，所以我們也更加積極。”曹宇說。

　　通過定向供地等政策，支持產業轉型

　　松江區真諾測量儀表公司，幾年前想把原有單層廠房推倒重建，把精密測量儀表的生產空間擴容近5倍，但一直未能成功。

　　不久前，該公司總投資7000萬元的擴容項目正式開工，年銷售額將達7億元，而松江區減免了真諾測量的土地出讓價款。這得益于上海創新規劃土地政策，推進具有全球影響力的科創中心建設。

　　一方面，降低產業轉型發展成本。對存量工業用地提高容積率的，各區政府可以集體決策確定應繳土地價款的收取比例；以彈性年期出讓的，可在出讓合同中約定土地使用權到期續期條件，區政府集體決策確定續期價格。“對于符合科創中心建設的產業，政府都能予以優惠。不像以前，必須符合硬性規定。”業內人士分析。

　　另一方面，支持園區平臺建設。在供地方式、物業持有要求上，園區平臺可以“帶產業項目”掛牌，取得標準廠房類工業用地、研發總部通用類用地；在明確產業準入、利用績效等管理要求的前提下，可將50%的物業轉讓給創新型企業。“對好的產業項目，相關部門可以定向供地。”業內人士表示，一半物業可轉讓也減輕了園區開發企業的資金壓力。以前，開發企業必須全部持有，不得轉讓。

　　此外，為鼓勵引導增加產業園區的配套服務功能，相應政策把工業用地配套服務設施比例，由原來占總面積不超過7%提高到不超過15%；創新土地混合利用和建筑復合使用，實行規劃混合利用引導表的彈性規劃制度。

　　確保增加公共空間，防止企業只顧逐利

　　漕河涇開發區東區的華鑫天地、華鑫中心內，現代化建筑與綠樹、庭園相映，全開放的花園式空間，成了附近居民最喜愛的休閑處。

　　“存量盤活更新改造，就要這樣！確保增加公共服務設施和公共空間，堅持公益優先。”上海市規土局相關負責人說，為防止開發企業一心逐利，出臺了相關辦法。

　　對整體轉型項目，應優先保障公益性設施建設，然后進行經營性開發。其中，公益性用地比例必須符合控制性詳細規劃要求。對零星盤活項目，應向政府無償提供不低于10%的建設用地用于公益性設施、公共綠地等建設。如無法提供公益性建設用地的，應將不少于15%的經營性物業產權無償提供給區縣政府相關部門，用于公共用途。

　　另外，注重長效機制，實施土地全生命周期管理，明確物業持有要求，減少投機風險。辦法規定，轉型為產業類項目的，以自用為主；轉為研發總部通用類項目的，須持70%以上的物業；轉為商辦用地的，整體轉型區域內的開發單位，須持50%以上的物業；零星轉型的開發單位，須持60%以上的物業。

　　如今，上海市已有96個項目、約629公頃存量工業用地納入盤活轉型計劃。其中，25個項目、約354公頃土地完成轉型方案，11個項目、約82公頃土地完成土地轉型手續，開始建設。